Die Abtretung von (grundschuldbesicherten) Darlehen – Alles nicht so schlimm?

Deutsche Finanzinstitute bieten ihre Darlehensforderungen zunehmend Dritten zum Kauf an. Wurden so ursprünglich nur notleidende Kredite auf diese Weise aus den Bilanzen der Finanzinstitute entfernt, werden in der jüngeren Vergangenheit auch zunehmend Forderungen gegen „sichere“ Darlehensnehmer u. a. an Hedgefonds verkauft. Die zum Teil offensive Vorgehensweise der Erwerber von Darlehensforderungen gegenüber Darlehensnehmern hat ein erhebliches Echo in den Medien (siehe z.B. „Die Zeit“ vom 22.11.2007 „Böses Spiel mit guten Kunden“) und damit einhergehend eine Verunsicherung der Darlehensnehmer provoziert.

Im Februar letzten Jahres hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (BGHZ 171, 180), dass der Abtretung einer Darlehensforderung durch eine Bank (ohne Zustimmung des Darlehensnehmers) kein gesetzliches Verbot entgegenstehe. Er hat zugleich aber darauf hingewiesen, dass es möglich sei, vertraglich ein Abtretungsverbot mit der Bank zu vereinbaren. Abtretungsverbote enthalten die Standarddarlehensverträge der Banken derzeit in der Regel nicht. Das Bundesjustizministerium hat daher einen Gesetzesvorschlag zum besseren Schutz von Darlehensnehmern beim Verkauf von Darlehensforderungen vorgelegt (Risikobegrenzungsgesetz). Dieses Gesetz sieht unter anderem eine Verpflichtung für die Darlehensgeber vor, auch nicht abtretbare Darlehensverträge anzubieten.

Für die Darlehensnehmer stellt sich somit die berechtigte Frage, wie sie sich bis zu einer etwaigen Gesetzesänderung am besten schützen können. Folgende Punkte sollten sie in jedem Fall beachten:

  • Ohne die Vereinbarung eines Abtretungsverbotes im Darlehensvertrag kann die finanzierende Bank das Darlehen jederzeit an einen Dritten abtreten. Der Dritte muss sich dann allerdings bei der Durchsetzung der Darlehensforderung an die Absprachen des Darlehensvertrages halten. Legt die Bank die Abtretung gegenüber dem Darlehensnehmer nicht offen, so kann dieser weiterhin mit befreiender Wirkung an die Bank zahlen.
  • Schwierigkeiten können auftreten beim Auslaufen der Zinsbindungsfrist. Der Erwerber einer Darlehensforderung könnte dann zur Profitmaximierung an der Rückzahlung des Darlehensbetrages ein größeres Interesse haben als an der Verlängerung des Darlehensvertrages. Er wird in diesem Fall für die Verlängerung der Zinsbindungsfrist einen Zinssatz anbieten, der deutlich über dem marktüblichen Zins liegt, aber noch nicht sittenwidrig ist. Sittenwidrig ist ein Zinssatz, wenn er ca. 100 % über dem marktüblichen Zins liegt. Verbleibt dem Darlehensnehmer bis zum Auslaufen der Zinsbindungsfrist wenig Zeit, wird er kurzfristig kein Alternativangebot einholen können, um das Darlehen abzulösen. Er muss dann den überhöhten Zinssatz akzeptieren. Dies kann unter Umständen seine komplette Finanzplanung gefährden. Jeder Darlehensnehmer sollte sich deshalb das Auslaufen der Zinsbindungsfristen für die von ihm aufgenommenen Darlehen notieren und ca. sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist Kontakt zu dem Inhaber der Darlehensforderung aufnehmen. Eine solche Vorgehensweise empfiehlt sich im Übrigen auch dann, wenn die Hausbank die Darlehensforderung nicht abgetreten hat. Erfahrungsgemäß unterbreiten die Hausbanken von sich aus erst kurz vor Ablauf einer Zinsbindungsfrist Verlängerungsangebote.
  • Darlehen für Immobilien werden grundsätzlich über Grundschulden abgesichert. Grundschulden sind unabhängig von dem Bestand der Forderung, die sie absichern. Deswegen wird bei Bestellung einer Grundschuld stets eine sog. Sicherungszweckvereinbarung geschlossen. In dieser Sicherungszweckvereinbarung verpflichtet sich der Darlehensgeber, die Grundschuld nur als Sicherheit für die zu sichernden Forderungen zu verwerten. In der Sicherungszweckvereinbarung sollte sich der Darlehensgeber für den Fall der Abtretung seiner Forderung verpflichten, Darlehensforderung und Grundschuld nur gemeinsam an einen Dritten abzutreten und für den Eintritt des Erwerbers in die Sicherungszweckvereinbarung zu sorgen. Trägt der Darlehensgeber dann nicht dafür Sorge, dass der Erwerber der Darlehensforderung auch in die Sicherungszweckvereinbarung eintritt und betreibt der Erwerber die Vollstreckung aus der Grundschuld, obwohl das Darlehen ordnungsgemäß bedient wird, so stehen dem Darlehensnehmer Schadensersatzansprüche gegen den Darlehensgeber zu. Darüber hinaus kann der Darlehensnehmer sich rechtlich gegen die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld zur Wehr setzen. Vor dem hier dargelegten Hintergrund ist es bei ordnungsgemäßer Bedienung eines Darlehens so gut wie ausgeschlossen, dass es zu einer isolierten Vollstreckung aus einer für das Darlehen bestellten Grundschuld kommt.

Fazit

Wer sein Darlehen ordnungsgemäß bedient, läuft bei der Abtretung des Darlehens an einen neuen Gläubiger im Normalfall keine Gefahr, dass gegen ihn aus der das Darlehen sichernden Grundschuld vollstreckt wird. Vorsicht ist aber auch für solvente Darlehensnehmer bei Auslaufen der Zinsbindungsfrist geboten. Hier sollte der Darlehensnehmer rechtzeitig vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist aktiv auf den Gläubiger zugehen. Hat der Darlehensnehmer die Befürchtung, dass sein Darlehen an einen Dritten abgetreten ist, sollte er seine Bank schriftlich um Aufklärung bitten und sich ggf. Name und Anschrift des neuen Gläubigers mitteilen lassen.

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