Gesetzgeber erschwert Vermögensübertragungen für Grundeigentümer

Unauffällig und im Fahrwasser der Unternehmensteuerreform 2008 und der hitzigen Debatte über die Reform des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts wurde im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2008 eine bisher kaum beachtete Gesetzesänderung vorgelegt, bei deren Verwirklichung insbesondere Grundeigentümer erneut mit erheblichen steuerlichen Nachteilen zu rechnen haben.

In der Vergangenheit wurden Immobilien häufig schon zu Lebzeiten übertragen, wobei den Kindern auferlegt wurde, aus den Erträgen der Immobilien laufende Zahlungen an die Eltern zu leisten (Renten oder dauernde Lasten). Dies hatte viele Vorteile: Die sukzessive Übertragung von Grundvermögen spart Schenkung- und Erbschaftsteuer durch mehrfache Nutzung von Freibeträgen und Progressionsvorteilen. Die Zahlungen an die Eltern konnten bei den Kindern entweder in voller Höhe (dauernde Last) oder in Höhe des Ertragsanteils (Rente) abgezogen werden. Im Gegenzug kam es zu einer Besteuerung bei den Eltern. Hieraus ergab sich oft ein steuerlicher Vorteil, da die aktiv im Berufs leben stehenden Kinder einen höheren persönlichen Steuersatz haben als die Eltern.

Mit dieser in der Praxis sehr beliebten Gestaltung ist es ab 2008 vorbei: Nach der Neu regelung im Einkommensteuergesetz (§ 10 Absatz 1 Nr. 1a) ist die Abzugsfähigkeit von Versorgungsleistungen auf die Übertragung von Betriebsvermögen beschränkt. Außerdem werden künftig alle Versorgungsleistungen als dauernde Last behandelt, die Unterscheidung zwischen voll abzugsfähigen dauernden Lasten und Renten entfällt.

Zunächst sollte die Neuregelung sogar rückwirkend gelten: Für alle bis zum 1. Januar 2008 erfolgten Übertragungen sollte eine steuerliche Berücksichtigung von wiederkehrenden Zahlungen der Kinder an die Eltern im Zusammenhang mit der Übertragung von Privatvermögen (insbesondere Grundvermögen) ab 2013 nur noch möglich sein, wenn die Versorgungsleistungen aus den Erträgen des übertragenen Vermögens geleistet werden können. Glücklicherweise ist diese Regelung vom Bundesrat nicht akzeptiert worden, so dass die Neuregelung nun nur für Versorgungsleistungen gilt, die auf nach dem 31.12.2007 vereinbarten Vermögensübertragungen beruhen.

Bei künftigen Gestaltungen wird vermutlich die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt eine noch häufiger anzutreffende Gestaltung sein. Bei dieser Gestaltung bleiben die Eltern als Nießbraucher jedoch weiterhin in der Rolle der Vermieter der Immobilien und haben auch die Erträge zu versteuern. Ist dies nicht gewollt, hilft unter Umständen ein Quotennießbrauch, bei dem die Erträge zwischen Eltern und Kindern aufgeteilt werden. Solche Gestaltungen sind jedoch oft streitanfälliger als Übertragungen gegen Rentenansprüche. Nießbrauchsgestaltungen werden dennoch ab 2009 noch häufiger anzutreffen sein, da das geplante Erbschaftsteuerrecht die Abzugsfähigkeit von Nießbrauchsbelastungen verbessert. Denkbar ist auch die „gewerbliche Ummantelung“ der Immobilien, die auch ertragsteuerliche Vorteile durch erhöhte Abschreibungen haben kann. Allerdings soll die bloß gewerblich geprägte Mitunternehmerschaft nicht ausreichen. Es muss immer eine nicht völlig geringfügige gewerbliche Tätigkeit neben der überwiegenden vermögensverwaltenden Tätigkeit vorliegen.

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