Autsch, das kann böse enden – Die Änderung der Höhe der Betriebskostenvorauszahlung kann – wenn sie nicht dem Schriftformerfordernis entspricht – dazu führen, dass die Befristung des gesamten Mietvertrages entfällt

Der BGH hat insoweit noch einmal bestätigt, dass wesentliche Vertragsänderungen – und hierzu gehört die Höhe der Vorauszahlung der Betriebskosten – dem Formzwang des § 550 unterliegen (BGH 14.05.2025 – XII ZR 88/23). Zudem hat der BGH bestätigt, dass ein späterer Erwerber sich auch dann auf einen Formverstoß berufen kann, wenn dies dem  früheren Vermieter aus Treu und Glauben verwehrt war.  

Die Einhaltung der Schriftform ist bei langfristigen Mietverträgen von besonderer Bedeutung. Inwieweit sich die Anforderungen hierzu nach der neuen – ab 01.01.2025 geltenden Rechtslage - ändern werden, kann noch nicht vorausgesagt werden. Angesichts der Überleitungsvorschriften gilt die bisherige Regelung aber noch einige Zeit für Bestandsmietverträge weiter.

Betriebskosten und deren Vorauszahlungen gelten als Bestandteil der Miete, so dass die Änderung der Betriebskostenvorauszahlung eine dem Formzwang des § 550 BGB unterfallende Vertragsänderung darstellt.

Hauptziel des § 550 BGB ist der Schutz des Erwerbers

Ein möglicher Erwerber soll in Bezug auf die Miethöhe gerade darüber unterrichtet sein, wie hoch die Miete tatsächlich ist, um eine mögliche Kündigungsrelevanz von Zahlungsrückständen anhand der vom Veräußerer überreichten Urkunden zuverlässig beurteilen zu können.

Rechtsmissbrauch beim Veräußerer wirkt sich nicht auf Erwerber aus

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH handelt eine Mietvertragspartei grundsätzlich rechtsmissbräuchlich nach § 242 BGB, wenn sie eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie die schriftliche Form nicht wahrt, zum Anlass nimmt sich von einem inzwischen als lästig empfundenen langfristigen Mietvertrag zu lösen. Dem Erwerber, der zwar in die Vermieterstellung einrückt, soll eine Berufung auf diesen Schriftformmangel allerdings nicht verwehrt sein, da er am Abschluss der formschädlichen Änderungsvereinbarung nicht beteiligt war.