Es lebe der Rücktritt beim Bauträgervertrag

Bauträgerverträge sind bekanntlich für beide Vertragsparteien ein wahres „Minenfeld“. So sieht zum Beispiel der seit dem 1. Januar 2018 geltende § 650u BGB vor, dass eine fristlose Kündigung des bauvertraglichen Teils eines Bauträgervertrages ausgeschlossen ist. Der Erwerber kann also nicht mehr das Grundstück behalten und einfach den Bauvertrag mit dem Bauträger kündigen, um den Bau selber fertigzustellen.

Nunmehr hat Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 22. Mai 2025, VII. ZR 129/24 ein Urteil verkündet, das der Käuferseite bei Bauträgerverträgen zugutekommt. Die Parteien des Vertrages, über den der BGH zu entscheiden hatte, hatten für den Fall des Verzugs des Bauträgers eine Vertragsstrafe zugunsten der Käuferseite vereinbart. Nachdem der Bauträger das Bauvorhaben nicht abnahmereif erstellt hatte, trat die Käuferseite von dem Bauträgervertrag zurück. Sie machte zudem die verwirkte Vertragsstrafe geltend. In seinem Urteil sprach der BGH der Käuferseite die Vertragsstrafe zu. Er begründet dies unter anderem damit, dass sich der Bauträger zum Zeitpunkt bereits im Verzug befand und der Rücktritt der Käuferseite hieran nichts änderte. Nach Auffassung des BGH bedingt die Systematik des Rücktrittsrechts kein Erlöschen des entstandenen Vertragsstrafenanspruchs. Auch der Zweck einer Vertragsstrafe, die bei nicht rechtzeitiger Leistung verwirkt sein soll, spricht nach Auffassung des BGH dafür, diese bei einem nachfolgenden Rücktritt nicht wieder entfallen zu lassen. Aus dem Vertrag ergab sich auch nicht, dass im Falle eines Rücktritts kein Vertragsstrafenanspruch der Käuferseite bestehen sollte. Insoweit kam der BGH zu dem Schluss, dass der Rücktritt der Käuferseite deren Vertragsstrafenanspruch unberührt ließ.

Die Entscheidung des BGHs steht im Einklang mit der durch die Schuldrechtsreform eingeführten Neuregelung des § 325 BGB. Dieser ermöglicht es dem Gläubiger – im Gegensatz zu der Altregelung – vom Vertrag zurückzutreten und seine Gegenleistung zurückzufordern, ohne, dass er den Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsinteresses verliert. Ein Gläubiger kann somit auch den bis zur Erklärung des Rücktritts entstandenen Verspätungsschaden ersetzt verlangen. Der BGH stellt mit seinem Urteil klar, dass eine verwirkte Vertragsstrafe einem Verspätungsschaden gleichzusetzen ist. Mit einer Vertragsstrafe wird der Verspätungsschaden des Gläubigers pauschaliert. Insoweit ist eine Vertragsstrafe Ausfluss eines Schadensersatzanspruchs.
Für die Käuferseite bei Bauverträgen ist die Entscheidung des BGH erfreulich. Sie vermag allerdings den Nachteil des gesetzlichen Ausschlusses des Kündigungsrechts bei Bauverträgen nur teilweise zu kompensieren.

Für die Bauträger bedeutet die Entscheidung des BGH, dass diese darauf achten müssen, dass im Fall eines Rücktritts des Käufers etwaig verwirkte Vertragsstrafenansprüche nicht mehr geltend gemacht werden können. Ob ein derartiger Ausschluss verhandelbar sein wird, darf bezweifelt werden.