Riskante Anleihen: Spekulation mit der Erhaltungsrücklage durch WEG-Verwalter

WEG-Verwalter müssen Erhaltungsrücklagen grundsätzlich zins- und ausfallsicher anlegen. Die Frage der zulässigen Anlageform und die Folgen eines Verstoßes gegen diese Pflicht eines WEG-Verwalters werden aufgrund der jüngsten Ereignisse um den Verlust der Erhaltungsrücklagen vieler Wohnungseigentümergemeinschaften durch spekulative Anleihen diskutiert. 

Die Erhaltungsrücklage dient – die Bezeichnung lässt es unschwer erahnen – der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Deren Höhe bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach Größe, Zustand, Alter und Reparaturanfälligkeit der Immobilie. Die Bildung und Verwaltung einer solchen Rücklage gehört gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft und fällt damit in den Pflichtenkreis des WEG-Verwalters.

Wie muss die Erhaltungsrücklage angelegt werden?

Grundsätzlich muss der WEG-Verwalter die Erhaltungsrücklage deren Zweck entsprechend ausfallsicher („mündelsicher“) und möglichst gewinnbringend anlegen. Bei der Auswahl der Anlageform ist von ihm ganz zuvorderst auch die Abrufbarkeit/Verfügbarkeit des Geldes für plötzlich auftretenden Reparaturbedarf zu berücksichtigen. Mündelsicher ist eine Anlage jedenfalls, wenn das Geld auf einem verzinslichen Anlagekonto bei einem Kreditinstitut angelegt wird (vgl. § 1841 BGB n.F.). Als typische Anlageformen kommen daher Sparbücher sowie Tages- und Festgeldkonten in Betracht. Besteht der Wunsch der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Erhaltungsrücklage spekulativ anzulegen, ist der WEG-Verwalter gut beraten, wenn er hierfür einen einstimmigen Beschluss zur Voraussetzung seines Handelns macht.

Denn: Investiert der WEG-Verwalter die Erhaltungsrücklage ohne entsprechende Weisung in riskante Anlagemodelle, haftet er der WEG bei einem Ausfall. 

Haftung der depotführenden Bank 

In der aktuellen Diskussion um die unzulässige Anlage von Erhaltungsrücklagen in spekulative Anleihen geht es auch um die Verantwortung der die betreffenden Depots führenden Banken. Dabei ist zu beachten, dass eine Bank nur überschaubare Pflichten bei der Einlieferung von Wertpapieren in das von ihr geführte Depot treffen, sofern sie bei dem Erwerb der Wertpapiere nicht weiter mitwirkt. Das Kreditinstitut prüft bei der Einlieferung von Wertpapierurkunden, ob diese von Verlustmeldungen (Opposition), Zahlungssperren und dergleichen betroffen sind. 

Anders könnte dies hingegen aussehen, wenn sich einer Bank bei Eröffnung der Depots durch den WEG-Verwalter hätte aufdrängen müssen, dass dieser unter Missachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und ohne entsprechenden Beschluss der WEG handelte. Hier könnte die Bank eine Missbrauchskontrollpflicht treffen, die – bei schuldhafter Missachtung– eine Haftung der Bank für etwaige Ausfälle begründen kann.