Eintragungspflicht einer eGbR ins Gesellschaftsregister bei Grundstücksübertragung

BGH (V. Zivilsenat), Beschluss vom 03.07.2025 – V ZB 17/24

Ab Inkrafttreten des Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetzes (MoPeG) zum 1. Januar 2024 darf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nur noch als Eigentümerin von Grundstücken ins Grundbuch eingetragen werden, wenn sie als eingetragene GbR (eGbR) im neu geschaffenen Gesellschaftsregister registriert ist. Doch wie verhält es sich mit GbRs, die bereits vor Inkrafttreten des MoPeG als Grundstückeigentümerin im Grundbuch eingetragen waren? Wann und unter welchen Voraussetzungen eine GbR hier im Gesellschaftsregister registriert werden müssen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in der vorliegend besprochenen Entscheidung klargestellt. 
 

1.  Allgemein: Übergangsregelungen zum MoPeG

Nach alter Rechtslage war eine GbR unter Nennung all ihrer Gesellschafter im Grundbuch einzutragen, § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO a.F. Das MoPeG hat die Rechtslage dahingehend verändert, dass ab dem 1. Januar 2024 eine GbR im Grundbuch nur noch unter Nennung ihres Namens eingetragen wird. Wer die Gesellschafter sind, ergibt sich nunmehr aus dem neu geschaffenen Gesellschaftsregister. Außerdem darf eine GbR zukünftig nur noch dann neu im Grundbuch als Inhaber von Rechten eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister registriert ist. 

Wie zu verfahren ist, wenn eine GbR bereits vor Inkrafttreten des MoPeG im Grundbuch eingetragen wurde, hat der Gesetzgeber in Art. 229 § 21 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) geregelt. Demnach besteht keine Pflicht für alle im Grundbuch eingetragenen GbRs, sich im Gesellschaftsregister zu registrieren, sodass bestehende Eintragungen von GbRs nach altem Recht zunächst bestehen bleiben können. 

Erst wenn eine nach altem Recht im Grundbuch eingetragene GbR nach Inkrafttreten des MoPeG über ihre Rechte aus dem Grundstück verfügen will, ist hierfür ihre Registrierung im Gesellschaftsregister erforderlich. Maßgeblicher Zeitpunkt hierfür ist die Stellung des Antrags beim Grundbuchamt. Erfolgt dieser nach dem 1. Januar 2024, ist eine Voreintragung im Gesellschaftsregister grundsätzlich erforderlich.

2. Die Entscheidung des BGH

Dem vom BGH entschiedenen Fall liegt (leicht vereinfacht) folgender Sachverhalt zugrunde: Eine GbR war Alleineigentümerin eines Grundstücks und als solche im Grundbuch eingetragen. Die beiden Gesellschafter der GbR planten die Übertragung dieses Grundbesitzes auf sich selbst zu gleichen Teilen.

Zu diesem Zweck schlossen die Gesellschafter am 21. Dezember 2023 einen notariellen Vertrag, in welchem sie erklärten, die GbR mit sofortiger Wirkung aufzulösen und den Grundbesitz jeweils zur Hälfte auf sich selbst zu übertragen. Sodann wurden entsprechende Auflassungen erklärt. Der Notar beantragte die Eigentumsumschreibung im Februar 2024. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung unter Verweis auf Art. 229 § 21 EGBGB jedoch ab, weil die Gesellschaft nicht als eGbR im Gesellschaftsregister eingetragen war.

Die hiergegen von den Gesellschaftern eingelegte Beschwerde blieb erfolglos. Der BGH teilte die Einschätzung des Grundbuchamts.

Weil der Antrag an das Grundbuchamt nach Inkrafttreten des MoPeG gestellt wurde, war hier die neue Rechtslage maßgeblich und eine Voreintragung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister erforderlich. Auf den Zeitpunkt der Beurkundung der Übertragung und Auflassung kam es nach der Auffassung des BGH insofern nicht an.
Auch die vor Inkrafttreten des MoPeG durch die Gesellschafter erklärte Auflösung der Gesellschaft ändert hieran nichts. Denn die Gesellschaft war infolge des Auflösungsbeschlusses zwar bereits aufgelöst, aber noch nicht wirksam beendet. Hierzu war insbesondere noch die Verteilung des Vermögens – also auch die Änderung der Eigentümerstellung im Grundbuch – erforderlich. Aus diesem Grund war auch noch ein Übertragungsakt in Form einer Auflassung nach §§ 873, 925 BGB notwendig, um das Grundstück von der Gesellschaft an ihre Gesellschafter zu übereignen. 

Für die Praxis bedeutet dies, dass sich eine nach altem Recht im Grundbuch eingetragene GbR zunächst im Gesellschaftsregister registrieren und anschließend als ‚eGbR‘ in das Grundbuch eintragen lassen muss, bevor eine Übertragung ihres Grundeigentums im Grundbuch eingetragen werden kann.

3. Anwachsung als alternative Gestaltungsmöglichkeit?

Die vorgenannte Entscheidung des BGH wirft die Frage auf, ob neben dem formalistisch anmutenden Vorgehen des BGH andere Gestaltungsmöglichkeiten bestehen. 

Denkbar wäre beispielsweise die sogenannte Anwachsung: Tritt aus einer Personengesellschaft der vorletzte Gesellschafter aus, erlischt die Gesellschaft ohne Liquidation und das Gesellschaftsvermögen geht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den verbleibenden Gesellschafter über, § 712a BGB. Wäre also im zuvor geschilderten Fall einer der Gesellschafter ausgeschieden, hätte der andere Gesellschafter das Grundstück der Gesellschaft im Wege der Anwachsung erworben.

In einem solchen Fall kann eine Voreintragung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister entfallen. Denn eine GbR, aus welcher der vorletzte Gesellschafter ausgetreten ist, existiert nicht mehr und eine Liquidation ist hier nicht erforderlich. Würde man also eine Voreintragung fordern, müsste im Gesellschaftsregister eine nicht mehr existente Gesellschaft eingetragen werden. Aus diesem Grund ist im Falle einer Anwachsung eine Voreintragung im Gesellschaftsregister entbehrlich und eine Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 GBO reicht aus, um den letzten Gesellschafter im Grundbuch als neuen Grundstückseigentümer auszuweisen (so auch OLG Hamburg Beschluss vom 03.02.2025 – 13 W 5/25). 

Die Anwachsung dürfte damit eine einfachere Alternative der Eigentumsübertragung durch eine nach altem Recht eingetragene GbR darstellen, jedoch mit der Maßgabe, dass im Rahmen der Anwachsung die Eigentumsübertragung nur auf einen der Gesellschafter möglich ist.