Maklerrecht: Das scharfe Schwert des § 656 d) BGB

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. März 2025, Az. I ZR 138/24 klargestellt, dass jegliche Vereinbarungen, die gegen § 656 d) BGB verstoßen, nichtig sind. Die §§ 656 a) bis d) BGB gelten für Maklerverträge betreffend einen Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, sofern der Käufer ein Verbraucher ist. 

In dem konkreten Fall erwarben die Kläger als Verbraucher ein Einfamilienhaus. Mit der Vermittlung des Verkaufs hatte die Verkäuferin die beklagte Immobilienmaklerin beauftragt. Beworben wurde die Immobilie u.a. damit, dass keine Käuferprovision anfalle. In den Kaufvertragsverhandlungen wurde der Kaufpreis von ursprünglich EUR 395.000 auf EUR 370.000 reduziert. Diese Reduktion entsprach der Höhe des Maklerlohnanspruchs. Diese Reduktion wurde in einem als Vereinbarung unterschriebenen privatschriftlichen Schreiben niedergelegt. In diesem Schreiben verpflichteten sich die Käufer, an die Immobilienmaklerin den Maklerlohn von EUR 25.000 zu zahlen. Diese Zahlung leisteten die Käufer an die Maklerin nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Später forderten sie dann die Zahlung von der Maklerin zurück. Über den Rückzahlungsanspruch musste in letzter Instanz der Bundesgerichtshof entscheiden. Dieser bejahte den Rückzahlungsanspruch der Käufer. Zur Begründung führt er aus, dass die Vorschrift des § 656 d) BGB jegliche Art einer vertraglichen Vereinbarung erfasse, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrags, die nicht Partei des Maklervertrags ist, begründet wird. Die Vorschrift gelte demnach auch für eine Vereinbarung des Maklers mit der Partei des Kaufvertrags, die nicht Partei des Maklervertrags ist. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs folgt die Unwirksamkeit einer solchen Vereinbarung unmittelbar aus § 656 d) BGB. 

FAZIT: Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist im Interesse der Rechtsklarheit zu begrüßen. Für die Kaufvertragspartei, für die der Makler nicht tätig wird und die keinen Provisionsanspruch mit ihm vereinbart haben, gilt, dass diese Kaufvertragsparteien – unabhängig von der Wahl der rechtlichen Konstruktion – maximal 50% der Maklerprovision zu tragen haben. Jede Vereinbarung, die zu einer Abweichung von diesem Grundsatz führt, ist unwirksam. 

Unabhängig von Vorschrift des § 656 d) BGB sollten die Kaufvertragsparteien eines Grundstückskaufvertrages beachten, dass Absprachen zur Abwälzung der Maklerprovision (so denn der Anwendungsbereich des § 656 d) BGB nicht eröffnet ist) stets im notariell beurkundeten Kaufvertrag erfolgen sollten. Die Notariate verfügen hierfür über entsprechende Formularklauseln.