Technische Anlagen auf fremdem Grund – so sichern Sie die Eigentumsverhältnisse

Bei der Errichtung von Wind- oder Solarenergieanlagen und von E-Ladesäulen drohen ohne sorgfältige rechtliche Gestaltung ungewollte Eigentumsverschiebungen, die nachträglich kaum rückgängig gemacht werden können.

Wenn technische Anlagen auf fremdem Grund und Boden oder an fremden Gebäuden errichtet werden, erwirbt grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks automatisch das Eigentum an der Anlage (§ 946 iVm. §§ 93, 94 BGB). Mit anderen Worten: Der Errichter verliert von Gesetzes wegen sein Eigentum. Die nackte Gesetzeslösung sieht für ihn nur einen Entschädigungsanspruch vor (§ 951 BGB).

Diese Situation ist seit jeher typisch für Photovoltaik- und Windkraftanlagen und ergibt sich neuerdings vermehrt auch bei Ladestationen für Elektroautos (E-Ladesäulen). 

Gesetzlicher Eigentumswechsel widerspricht häufig dem Willen der Beteiligten

Ein Eigentumswechsel deckt sich meist nicht mit dem Willen der Beteiligten. Meist will der Errichter der Anlage diese langfristig betreiben. Er hat daher ein Interesse daran, auch Eigentümer der Anlage zu bleiben. Häufig benötigt er die Anlage als Sicherheit für die Finanzierung. Dies funktioniert aber nur dann, wenn sie in seinem Eigentum steht. Umgekehrt kann auch der Grundstückseigentümer ein Interesse daran haben, den Eigentumserwerb zu vermeiden, weil er die Verantwortung für von der Anlage möglicherweise ausgehende Gefahren von vornherein ausschließen möchte.

In diesen Fällen muss der Vertrag zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Betreiber der Anlage so gestaltet werden, dass die gewünschte Eigentumslage eintritt.

Handlungsmöglichkeiten

Ein automatischer Übergang des Eigentums an der Anlage auf den Eigentümer des Grundstücks lässt sich wie folgt verhindern: 

• Die für die Anlage benötigte Grundstücksteile können abgetrennt und auf den Betreiber übertragen werden. Er erhält an der Teilfläche ein Erbbaurecht, alternativ auch vollwertiges Eigentum verbunden mit einem grundbuchlich gesicherten Rückübertragungsanspruch für den Alteigentümer. Wegen des notwendigen Eingriffs in den Grundstücksbestand ist diese Lösung recht aufwendig. Sie ist deshalb und nur für größere – und teurere – Anlagen geeignet. Außerdem müssen eventuell vorhandene Grundpfandgläubiger mitwirken, was nicht immer sichergestellt ist.
• In den Nutzungsvertrag (Mietvertrag) für die Anlage benötigten Flächen wird die bedingungslose Pflicht des Errichters/Betreibers aufgenommen, die Anlage am Ende der Laufzeit wieder zu demontieren (vgl. § 95 Abs. 1 S. 1 BGB). Diese an sich einfachste Lösung funktioniert nach der Rechtsprechung aber nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks am Ende der Laufzeit die Option haben soll, die Anlage zu übernehmen. In der Praxis ist aber die Übernahme durch den Eigentümer des Grundstücks in den meisten Fällen gewünscht.
• Dem Betreiber wird eine zeitlich befristete Dienstbarkeit (beschränkte persönliche Dienstbarkeit) für den Betrieb der Anlage eingeräumt (vgl. § 95 Abs. 1 S. 2 BGB). In diesem Fall bleiben das Eigentum an dem Grundstück und das Eigentum an der damit fest verbundenen Anlage während der Laufzeit voneinander getrennt, selbst wenn der Betreiber die Anlage am Ende auf dem Grundstück belassen darf oder der Eigentümer ein Übernahmerecht hat. Auch dieser Weg ist verhältnismäßig leicht und kostengünstig umzusetzen und dürfte daher gerade für kleinere Anlagen der geeignetste sein. In der Praxis wird in der Regel ein Mietvertrag mit der Bestellung einer Dienstbarkeit kombiniert. Der Mieter sollte dabei unbedingt darauf achten, dass die Dienstbarkeit im ersten Rang eingetragen wird. Nur so ist er in der Insolvenz des Vermieters oder bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks ausreichend geschützt.

Vorheriges Handeln erforderlich

Ob die Beteiligten das Eigentum an einer Anlage einfach an den Betreiber zurückübertragen können, wenn keine dieser Lösungen umgesetzt wurde, ist übrigens nicht geklärt. Manches spricht zwar dafür, allerdings fehlt belastbare Rechtsprechung hierzu. Das Risiko, ob eine solche Lösung wirklich funktioniert, kann daher nicht abgeschätzt werden. Das bedeutet zugleich, dass sich die Beteiligten unbedingt und gerade auch bei kleineren Anlagen rechtzeitig um eine interessengerechte Lösung bemühen sollten.

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Der Verfasser und das gesamte Team von Esche Schümann Commichau beantworten gern Ihre Fragen rund um die Vertragskonzeption für Photovoltaikanlagen, E-Ladesäulen und ähnliche Anlagen.