Die Last mit der Baulast

Der Bundesgerichtshof hatte bisher die Frage offengelassen, ob der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem zugunsten eines Nachbargrundstücks eine Überfahrtbaulast besteht, nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet sein kann, das Begehen bzw. Befahren seines Grundstücks durch den Nachbarn zu dulden. 

Mit Urteil vom 27. Juni 2025, Az. V ZR 150/24 hat der Bundesgerichtshof nunmehr klargestellt, dass die Baulast eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung im Verhältnis zu der Baubehörde begründet, im zivilrechtlichen Verhältnis zu dem Nachbarn für den durch eine Baulast faktisch begünstigten Nachbarn aber keine Verpflichtung begründet, das Begehen bzw. Befahren seines Grundstücks durch den Nachbarn zu dulden. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kann eine Duldungspflicht lediglich durch eine Dienstbarkeit begründet werden. Der Eigentümer eines mit einer Überfahrtbaulast belasteten Grundstücks sei nicht aufgrund der Baulast nach Treu und Glauben zivilrechtlich verpflichtet, das Begehen bzw. Befahren seines Grundstücks zu dulden. Als öffentlich-rechtliche Baubeschränkung gewähre die Baulast privatrechtlich weder dem dadurch Begünstigten einen Nutzungsanspruch, noch verpflichte sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden. Eine Überfahrtbaulast begründe daher auch kein zivilrechtliches Wegerecht. In einem konkreten privatrechtlichen Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn könne ein dingliches Nutzungsrecht nur durch eine Grunddienstbarkeit begründet werden. Ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch könne außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegerecht unter den Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 1 BGB entstehen. Die Regelung des Notwegerechts in § 917 BGB enthalte im Hinblick auf die nicht durch dingliche Rechte oder schuldrechtliche Verträge begründeten Wegerechte eine abschließende Regelung. 

Die Klarstellung durch den Bundesgerichtshof ist zu begrüßen. 

Anzumerken ist noch, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe Urteil vom 30. Juli 2023, Az. V ZR 165/22) bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen aus einer Grunddienstbarkeit ein Anspruch auf Bestellung einer Baulast abgeleitet werden kann. 

Fazit
Für Eigentümer von Grundstücken, die auf Überfahrtrechte auf Nachbargrundstücken angewiesen sind, ist es von fundamentaler Bedeutung, dass sie diese Überfahrtrechte durch eine Grunddienstbarkeit auf dem für die Überfahrt benötigten Grundstück absichern.