Steuerfalle zinslose Ratenzahlung entschärft: BFH befreit Familien-Immobilienverkauf

Immobilienverkauf an Angehörige gegen Ratenzahlung? Bisher lauerte hier eine Steuerfalle für den Veräußerer aufgrund fiktiver Zinsen. Mit einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof diese jahrzehntelange Praxis nun gekippt. Gleichzeitig verneint der BFH eine schenkungsteuerpflichtige Zuwendung bei bloßer zinsloser Stundung der Kaufpreisforderung (BFH v. 24.03.2026, VIII R 30/24).

Bei einem privaten Immobilienverkauf galt bislang Vorsicht: Wer den Kaufpreis zinslos stundete – etwa um Kindern den Erwerb des Elternhauses zu erleichtern –, geriet schnell ins Visier des Fiskus. Das Finanzamt teilte die Raten rechnerisch in einen Tilgungs- und einen fiktiven Zinsanteil auf. Diesen Zinsanteil mussten die Verkäufer als steuerpflichtige Kapitalerträge versteuern – obwohl sie tatsächlich keine Zinsen erhalten hatten.

Maßgeblich ist nun der tatsächliche Vertragsinhalt; nur bei Anzeichen für eine verdeckte Zinsabrede oder Gestaltungsmissbrauch (z.B. deutlicher Barzahlungsrabatt) kommt eine Verzinsung in Betracht.

Ausdrückliche Zinslosigkeit schützt vor Steuerzugriff

Im zugrundeliegenden Fall veräußerten Eltern ihr Wohnhaus zum Verkehrswert an ihre Tochter. Da eine Bankfinanzierung für die Tochter nicht erreichbar war, vereinbarten die Parteien im notariellen Vertrag eine monatliche Ratenzahlung. Um die Tochter finanziell zu schonen, wurde im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart, dass keine Verzinsung stattfindet. Das zuständige Finanzamt errechnete dennoch fiktive Zinsen und forderte darauf Einkommensteuer von den Eltern.

Bruch mit der bisherigen Linie

Zu Unrecht, wie der BFH nun klarstellte: Vereinbaren die Vertragspartner bei einem Verkauf im Privatvermögen ausdrücklich, dass keine Zinsen anfallen und die Ratenzahlungen in voller Höhe der Tilgung des Kaufpreises dienen, liegt eine unentgeltliche Stundung vor. Das Finanzamt darf in einem solchen Fall keine fiktiven Zinsen hinzurechnen und versteuern. § 12 Abs. 3 BewG wirkt insoweit nicht steuerbegründend.

Keine Schenkungsteuer wegen bloßer Zinsersparnis

Der Senat korrigiert auch seine ältere, nur summarische Einschätzung, wonach in der zinslosen Stundung einer Forderung eine freigebige Zuwendung liegen könne. Allein die zinslose Stundung führt mangels Vermögensverschiebung nicht zu einer schenkungsteuerpflichtigen Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Der Vorteil der geringeren laufenden Belastung beim Erwerber genügt hierfür nicht.

Abgrenzung zur Leibrente

Ratenzahlungen ohne Lebenszeitbezug und ohne Versorgungsmotiv sind keine Leibrenten; sie lösen daher auch keine Ertragsanteilsbesteuerung nach § 22 Nr. 1 S. 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG aus. Im Streitfall diente die lange Laufzeit allein dazu, der Tochter den Erwerb zum Verkehrswert zu ermöglichen, so dass keine Übertragung gegen Versorgungsleistungen vorlag.

Konsequenzen für die Praxis

• Eindeutige Vertragsgestaltung: Kaufverträge sollten klar regeln, dass die Raten in voller Höhe auf den Kaufpreis entfallen und die Stundung zinslos und unentgeltlich erfolgt. Differenzierte Kaufpreise bei Sofort- vs. Ratenzahlung können als Indiz für versteckte Zinsen gewertet werden.
   
• Marktüblicher Kaufpreis: Der vereinbarte Kaufpreis sollte dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen. Ist der Kaufpreis künstlich überhöht, um Schenkungen zu verschleiern oder steuerliche Vorteile zu generieren, kann das Finanzamt die Gestaltung weiterhin anzweifeln.
   
• Ausschließlich im Privatvermögen: Diese Entscheidung gilt explizit für Verkäufe im Privatvermögen. Bei Verkäufen aus dem Betriebsvermögen gelten weiterhin andere steuerliche Vorschriften zur Abzinsung unverzinslicher Verbindlichkeiten, bei denen Zinsanteile gewinnwirksam erfasst werden müssen.