Mit seinem Urteil vom 21. Februar 2025 (Az. 2 U 35/24) hat das OLG Frankfurt am Main entschieden, dass weitreichende „Change-of-Control“-Klauseln in formularmäßigen Miet- oder Pachtverträgen – also Zustimmungs- oder Kündigungsvorbehalte für den Fall eines Gesellschafter- oder Inhaberwechsels – regelmäßig unwirksam sind. Nur in seltenen Ausnahmefällen mit einem anerkennenswerten berechtigten Interesse des Vermieters/Verpächters soll eine solche Klausel zulässig sein. Diese Entscheidung wird voraussichtlich weitreichenden Einfluss auf die Gestaltung von Miet- und Pachtverträgen haben. Auch im Rahmen von Unternehmenskäufen weist die Entscheidung Relevanz auf.

Der Fall

Der Entscheidung liegt (vereinfacht) folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger hatte der Beklagten Räumlichkeiten zum Betrieb eines Hotels verpachtet. Der Pachtvertrag enthielt eine – durchaus übliche – Klausel, nach welcher der Pächter ohne Einwilligung des Verpächters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt ist. Zusätzlich regelte die Klausel jedoch auch, dass bei Firmen ein ‚Wechsel des Inhabers oder eine Änderung der Rechtsform‘ ebenfalls als Gebrauchsüberlassung gelten sollten. Nach einem Gesellschafterwechsel bei der Beklagten berief sich der Kläger sodann auf diese Regelung, leitete hieraus einen Kündigungsrecht ab und verlangte sodann Räumung der verpachteten Räumlichkeiten.

Die Entscheidung des OLG Frankfurt a.M.

Das OLG Frankfurt am Main hielt die formularmäßige Change-of-Control-Klausel wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 BGB) für unwirksam, da sie vom gesetzlichen Leitbild abweiche und die Rechte des Pächters ohne sachlichen Grund beschränke. Nach Auffassung des Gerichts sind derart weitgehende Change-of-Control-Klauseln im Miet- und Pachtrecht grundsätzlich unzulässig, es sei denn der Vermieter kann ein besonderes, konkret vertraglich verankertes Interesse an der Person des Mieters nachweisen. Ein solches Ausnahmeinteresse lag nach Auffassung des OLG Frankfurt am Main hier nicht vor.

Der Senat betont, dass ein Vermieter, der mit einer juristischen Person kontrahiert, typischerweise mit Gesellschafterwechseln rechnen muss und dass ein Kontrollinteresse bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung daher zu weit ginge. Da sich bei einem Gesellschafterwechsel der Vertragspartner nicht ändere und Schutzmechanismen wie gesetzliche Kündigungsrechte bereits bestünden, fehle es an einem legitimen Grund, solche Veränderungen per AGB zustimmungsbedürftig zu machen.

Hiermit schließt sich das OLG Frankfurt am Main einer im Schrifttum verbreiteten Auffassung an. In der Rechtsprechung gibt es hingegen noch keine einheitliche Linie zu dieser Thematik, insbesondere existiert auch keine aktuelle Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs. Sofern in der Rechtsprechung formularmäßige Change-of-Control Klauseln in der Vergangenheit für zulässig gehalten wurden, betraf dies anders gelagerte Sonderkonstellationen, wie etwa Konzessionsverträge im Energiesektor mit langfristigen Investitionsrisiken.

Ferner ist zu beachten, dass sich die Entscheidung nicht ausdrücklich zur Zulässigkeit von eng gefassten Change-of-Control Klauseln äußert. Eine solche engere Klausel läge beispielsweise vor, wenn einer Vertragspartei ein Kündigungsrecht eingeräumt würde, sobald bei der anderen Partei ein neuer Gesellschafter eintritt, der im Sinne von § 17 AktG beherrschenden Einfluss ausüben kann. Da sich die Argumente des OLG Frankfurt am Main gegen die Zulässigkeit weit gefasster Klauseln (keine Änderung des Vertragspartners, Schutz durch gesetzliche Kündigungsrechte) aber auch auf eng gefasste Klauseln übertragen lassen, ist im Zweifel auch hier von einer Unzulässigkeit auszugehen.

Praxisauswirkungen

Bei der Gestaltung von formularmäßigen Change-of-Control-Klausel in Miet- und Pachtverträgen wird in Zukunft genau zu prüfen sein, ob eine Ausnahme vom Verbot von Change-of-Control Kündigungsrechten nach Maßgabe der vorliegenden Rechtsprechung gerechtfertigt ist. Grundsätzlich besteht zwar auch die Alternative, den strengen Maßstäben des AGB-Rechts zu entgehen, indem die Klausel nicht formularmäßig, sondern individuell vereinbart wird. Die Rechtsprechung stellt an das Vorliegen einer solchen Individualvereinbarung jedoch enorm hohe Anforderungen. Werden – wie in der Praxis durchaus üblich – Formulierungen aus Mustertexten übernommen, ist regelmäßig von AGB auszugehen.

Die Relevanz der Entscheidung im Rahmen von Unternehmenskäufen ergibt sich daraus, dass sich bei der Prüfung der Zielgesellschaft (sog. Due Diligence) regelmäßig die Frage stellt, ob aufgrund der geplanten Transaktion Vermieter oder Verpächter der Zielgesellschaft zur Kündigung berechtigt sind. Je nach Bedeutung des betroffenen Vertrages für den Geschäftsbetrieb der Zielgesellschaft kann eine Verweigerung der Zustimmung durch den Vermieter oder Verpächter erhebliche Auswirkungen haben. Ist die betroffene Change-of-Control-Klausel jedoch als unwirksam anzusehen, stellt sich dieses Problem nicht.